こんにちは、主婦大家のたまべいです。
ここ数年、副業を模索している方が増えているようですね。
私が若かった頃には考えられませんが、名だたる企業も副業を解禁したり、勧めてみたりと、会社側も終身雇用を維持できなくなっているのでしょう。
先行きの不安感からか、主婦やOLもご主人や自分のお給料のみでなく、副業として不動産賃貸業を考えている方おられるようです。
ですが、多くの女性は借金をしてまでリスクを取りたくないと考える方が多いですね。
そこで、もしご両親が他界されてご実家が空いていれば、そこから賃貸業を始めでみるのはいかがでしょうか？
ここでは、賃貸業を勧めるだけではなく、メリット・デメリットを考慮して、もし売却を考えているなら早めにした方がいいという事もお伝え致します。
空家の実家を賃貸する
メリット
①初期費用が安い
取得費用などが掛からなく、少ない元手で取り掛かれる。
②リフォームも安く済む事が多い
最近まで実需で住まわれていたのなら、クリーニング程度で貸し出せる可能性がある。
デメリット
①修繕費用が読めない
空家の期間が長かった場合は修繕にお金が掛かることもある（特に水回りの修繕は高額になりがち）。
賃貸に貸し出すという観点がないまま、実需で住んでいると気付きづらい箇所かもしれません。
②賃貸需要があるか
きちんとした戸建て賃貸住宅は、需要に対して供給量が少ない為、郊外でも入居付が強い印象がありますが、かなり田舎で過疎化が進んでいるエリアは、そもそも賃貸需要が弱く、入居者が見つからないこともある。
③固定資産税などの負担がある
賃貸物件として貸し出す場合
地元の仲介・管理をやっている不動産屋に「実家を賃貸に出したい」とヒヤリングしてみて下さい。
知り合いや口コミで評判の良い会社も含めて、2～3店舗からお話しを伺うとよいでしょう。
もしかしたら、長い付き合いになるかもしれませんので、お互いの印象は大切だと思います。
そこで確認することは、
・賃貸需要があるか
・賃料はどのくらいか（賃料相場）
・礼金敷金はどれくらいか
そして誠実な受け答えで良い印象の業者が見つかったら、管理をお願いしましょう。
遠方の場合の管理は客付も含めて、業者にお任せした方が良いですが、地元に知り合いや親戚が住んでいて、協力を得られるのなら遠隔管理も可能でしょう。
空家を売却する場合
しかし、ヒアリングの結果、賃貸需要があまりないとか、賃料が思ったより頂けない、リフォーム費用が掛かりそうとなったら売却することも一考でしょう。
というのは、相続した物件によっては3,000万円の特別控除が受けれるからです。
この特別控除は相続した物件が空家のまま放置されるのを防ぐために作られました。
実家を相続して、賃貸に出さず、売却する方向で考えているのなら、早めに行動した方が良いでしょう。
なぜならこの特別控除を受けるのにはいくつかの条件があるからです。
控除が認められるのに必要な条件
まず、被相続人が直前まで住んでいた家屋であることに加え
①昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
旧耐震基準で建築されているので、そのまま放置しておくのは危険と判断されており、立て直すか、耐震リフォームを施して、放置空家を抑制し中古物件の流通を促していく狙いがあります。
②マンションのような区分所有建物ではないこと
③同居人がいない
同居人がいれば、空家になる心配がないので適応外となります。
実際に売却・譲渡するには
以下の3つの条件を満たす必要があります。
①建物の耐震基準を満たすようにリフォームするか、更地として売却する。
②総額1億円以下であること。
③被相続人が亡くなってから3年を経過する日の属する12月31日までに売却すること。
相続したら早めに決断をと書いたのはこのためです。
賃貸相場やリフォーム費用を調べたり、売却をするなら売却価格の相場を調べたりと日数が掛かるからです。
注意事項
売却・譲渡する前に賃貸住宅として貸し出したり、更地にして売却する前に駐車場として貸し出すと、この特例を受けられなくなります。
目先の利益にとらわれて、多額の税を負担することにならないようにしましょう。
まとめ
実家の空家を賃貸に出して、副収入を得るのもいいと思いますが、これから得られる予測賃料と現在売却したら得られる売却益とを比べて決めて下さい。
不動産にまつわる税金は複雑ですので、不動産に強い税理士に相談するのも良いかと思います。
不動産は金額が大きいので、上手にこういった税制を利用出来れば、大きな節約になります。
もし、相続した空家を売却・譲渡するなら、この特別控除を利用して節税に結び付けて下さい。
参照：ベンチャーサポート不動産株式会社 不動産売却の税金計算法
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