もう少しで中古収益不動産の売り物件が増えるかな?

不動産

こんにちは、主婦大家のたまべいです。

世の中には色々なジャンルで未来を予測する方がいますね。

「あと、〇年で円が暴落する。」、「20〇〇年、ドルは基軸通貨でなくなる。」、「20〇〇年、日経平均株価は○○円になる。」「今年のプロ野球やJリーグの優勝は○○だ。」等々。

不動産の世界でも「2020年の東京オリンピック以降、首都圏の不動産価格は暴落する」とよく言われているようですね。

ですが、当たるか当たらないかば別として、こういった預言って言ったもん勝ちなのかなと思います。

当たれば「ほら、私の言ったとおりでしょ」とドヤ顔出来ますし、もし外しても黙っている方がほとんどで、特に罰則もありませんので。

なので、これから私の書く事もあくまでも私の見立てで、おばさんの戯言とさらっと読んで下さい。

2021~2023年に売り物件が増えると思っています。

第二次安倍政権の目玉政策であるアベノミクスでの異次元金融緩和により、株や不動産へ多くの資金が流れ込みました。

それに伴い、収益不動産のブームが始まり2012年頃から2016年中頃まで、サラリーマンや私のような主婦まで、ローンを組んで収益不動産を購入することが出来ました。

その後、2016年末頃に不動産屋さんの営業の方から、収益不動産への融資が若干きつくなってきたと聞いた記憶があります。

その頃に売れた物件は新築ではなく、中古、それも都内はなく利回りの高い郊外や地方の物件が多かったようです。

また、本人の属性が良ければ1棟だけでなく、数年内に複数棟購入する方もおられました。

利回りが高ければ、融資がバンバン出たので多少割高でも購入した方も多くおられたようです。

その頃に購入された物件が2022年あたりに多く売りに出されるのではないかと感じています。

土地値が高くない

土地の価値があれば、建替え用地や駐車場など更地を視野に入れて保有し続けることが出来ます。

しかし、郊外で土地値がなく、売却するとなれば、建物ありのまま利回りをつけなければ売却は難しいと思いますし、中古物件であれば、建物の耐用年数に係わってきます。

手入れをし続けていれば木造でも40年以上持つかと思いますが、築年数が古くなるにつれ、購入者が限られて売却が難しくなってくると思います。

高い金利で借りている

私も借りている日本政策金融公庫は比較的低金利で貸出ていますが、当時はノンバンクや地方銀行で金利3.9%や4.5%とかで借り入れしている方も多くおられたように思います。

当時、不動産投資のセミナーに参加していたのですが、講師も含め4.5%で借り入れしている方も何人かいて、利回りが高くイールドギャップがとれればOKとおっしゃっていました。

しかし金利が高いと、残債はなかなか減っていないのではないかと推測します。

築古物件は手が掛かる

当時購入した物件も古くなるにつれて修繕等に手が掛かってきます。

修繕費や原状回復費にお金が掛かったり、入居付に当たっては広告費を上乗せしないと決まらない等々、思ったより手残りが少なく、下手したら持ち出しがあるかもしれません。

保有期間が5年以上になる

不動産を個人で5年以上保有して売却すれば、「長期譲渡」として売却出来て税率が低くなります。

5年といっても、所有した日ではなく、譲渡した年の1月1日でカウントするので、入手日によっては所有から6年近くになるかもしれません。

アベノミクス初期~中期の収益不動産ブームで購入した物件の長期保有期間が過ぎて、且つローンの残債が減った頃が2021~2023年位ではないかと。

これらの理由で、その頃に入手した物件を資産の組み換えや整理として、手のかかる物件から手放していく投資家さんが増えるのではないかと思っています。

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