短期解約違約金とは?

不動産

こんにちは、主婦大家のたまべいです。

以前に所有物件にて契約期間未満で退去された入居者様がいましたが、その際に「短期契約違約金」の契約があったため、違約金を頂けることになりました。

ここでは賃貸住宅の契約における「短期違約金」についてまとめてみました。

短期解約違約金とは

契約した期間より短い期間で退去してしまう際にかかる違約金です。

例えば、1年以内に解約する場合は〇ヶ月分賃料相当額の違約金を支払うなどです。

一般住宅ですと、6ヶ月未満だと賃料1ヵ月分、1年未満だと賃料2か月分が多いようですが、借主に有利な条件が多い方が、契約期間が長くなり、違約金も高くなっていきます。

通常は賃貸借契約書や重要事項説明書に明記され、宅建士から説明をうけて借主も署名捺印をしているはずで、もし、契約書等に記載がなければ、借主は支払う必要はありません。

どういう物件が多いのか

敷金礼金0のいわゆるゼロゼロ物件、フリーレント付等々、大家側の負担が大きくて借主にとっては借りやすい物件に設定されている事が多いです。

比較的狭い物件や地域で供給過多で競合が多い物件が多いようで、フリーレントも1ヶ月ではなく数ヶ月としている物件もあります。

メリット

新しい借主にとっては引っ越し費用など出費がかさむ中、入居時にかかる初期費用が軽減されるので、長期の入居になるなら経済的に助かるでしょう。

大家にとっても、入退去ごとに清掃費や修繕費、その他、不動産屋さんへ仲介手数料や広告費を支払ったりと結構な出費があるのですが、以前のように敷金や礼金が頂けない中、短期間での退去となると丸々損となってしまいます。(プラマイゼロでむしろマイ)

大家側にしたら、長期に入居して頂く事で、初めにかけたお金やフリーレント分のお家賃を契約期間を通して回収していく訳です。

※私はこの契約を所有物件に取り入れていますが、ほとんど「短期解約違約金」を受け取ったケースはなく、大体の方は長めにご入居頂けているので、経営的にも助かっています。

デメリット

借主が諸事情(転勤や転職等々)により契約期間中に転居する場合は違約金を支払わなくてはなりません。

連帯保証人がいる場合はその方に請求が行くこともあります。

大家側のデメリットとしては、こうした違約金を明記しても、まれに不良入居者に当たり、滞納や夜逃げ、自己破産等々で早期退去されてしまうリスクもあります。

そうした場合は大家は泣き寝入りになってしまうことが多いようです。

短期解約違約金を支払わない為に

少なくとも契約期間までは、きちんと入居することです。

そうすれば借主の負担も抑えられ、大家側の収入も安定するので双方良しとなります。

やむを得ない場合は仕方ありませんが、転勤等が考えられる場合は初期費用に惑わされず、「短期解約違約金」がある物件の違約金額を含む費用と「違約金」が付いていない物件の費用とをよく比べてみて下さいね。

特に初期費用が低い物件(フリーレント期間が長いとか火災保険などが大家負担とか)には要注意で、違約金の額や契約期間は物件やサービス内容によって様々なので注意が必要ですよ。

借主は賃貸借契約時の説明を受ける際に不明な点があれば、質問して内容を理解しておくようにしましょう。

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