賃貸不動産募集の際の広告料(AD) とは?

不動産

こんにちは、主婦大家のたまべいです。

所有物件の客付を不動産会社に依頼する際に「広告料」と称して、仲介業者に支払う事があります。

しかしこれは本当は少し裏道?っぽい商習慣なのですが、普通に行われていますし、業者さんに仲介して頂くからには、ほとんどの大家が支払っていると思われます。

収益不動産を買う前には分かりづらいことだと思いますが、これから物件を買おうと考えている方は、こういった商習慣にも注意してかないと、買ってからこんなに掛かるのかと収支計算が狂うことがありますので、知っておいて下さいね。

賃貸不動産の仲介手数料とは

宅地建物取引業法のは「仲介手数料」の規定があり、上限が家賃1カ月分と定められています。

・借主が1カ月の家賃100%支払ったら、貸主は0%

・貸主が1カ月の家賃100%支払ったら、借主は0%

・借主が1カ月の家賃50%支払ったら、貸主が50%

ですが抜け道があり、「依頼者の要請があれば、広告料(AD) などと合わせて請求が出来る」とあり、人気物件でない限り、貸主である大家側から広告料を払うことがほとんどだと思われます。

メリット
優先的に客付してもらえる

マイソク(業者間に流れる物件情報)の右下にAD100とかAD200とか書かれていて、仲介する業者からすると、ADの多い物件から紹介する方が利益がでるので、客付の気合の入り方が違います。(AD100=広告料1ヶ月、AD200=広告料2ヶ月)

物件の案内や紹介、手続きが同じあれば、より多く利益が出る物件を紹介するでしょう。

また、広告料を多く支払うことで、仲介業者の裁量がふえるので、入居者さんから仲介料の値引きやフリーレントを依頼された場合に、広告料の中で調整してくれる場合もあります。

デメリット
内訳が不明瞭になり易い

例えば大家側が2ヶ月支払い、入居者には仲介手数料0円で募集としていた場合、大家側には知らせずにこっそり入居者から仲介手数料を1ヵ月分を受け取って、仲介業者が計3ヶ月分の家賃を得ることも可能です。

内訳は大家側や入居者には分からないので、大家側は入居者にサービスのつもりで「仲介手数料無料!」と謳っていたのに、入居者からも仲介手数料を取っていて、全然サービスになってなかったということがあり得ます。

エリアによっては高額になり易い

通常は1カ月分が多いですが、エリアや時期によっては2ヶ月~3ヶ月分支払うケースがあります。

近隣エリアに競合物件が多い場合も広告料の上乗せが必要かもしれません。

知り合いの大家さんは北関東のとある県では繁忙期(1~3月)は1ヶ月、それ以外の月は3ヶ月支払っているとのことです。

私の物件は埼玉県ですが、今の所はシーズンを通して1ヶ月分をお支払しています。

意外に感じたのは、東京都や神奈川県でも供給過剰気味なエリアは、2~3ヶ月支払っているエリアがあることです。

考え方次第ですが、2ヶ月空室が続くなら広告料2ヶ月分を業者さんに支払っても入居付をしたいケースもあるかと思います。

逆に田舎(地方)でも、供給が少ないエリアだと、大家からの広告料なしで、入居者から礼金・敷金もしっかり頂けるところもあるようです。

足元を見られる?

広告料の上乗せは仲介業者の方から提示されることもあります。

大家側から見れば、仲介業者が頼りな訳で、空室が続くとつい言われるままに応じてしまうかもしれません。

広告料の上乗せに応じたら、早々に入居者が決まった話はよく聞くところです。

収支が悪化する

家賃の何か月分の出費となれば、経費率が上がりキャッシュフローが減り、収支の予定が狂ってきます。

入居付が強引な場合がある

広告料を得るのが目的になってしまい、属性の悪い入居者を入れてしまう場合があります。

最悪の場合は滞納されて、短期間で退去されるということになりかねません。

まとめ

近年は人口減少や空室増など不動産賃貸業は借手市場であり、貸主側には厳しい情勢が続いており、今後もこの傾向は続いていくことでしょう。

広告料の上乗せが必要なエリアへの投資は慎重な判断が必要です。

供給が過剰気味ということですから。

外から判断するのは難しいですが、そのエリアの他の不動産仲介業者に相場を尋ねてみたり、可能であれば先輩大家さんに相談してみるといいですね。

下の記事にも書きましたが、物件の購入前に礼金敷金+広告料の相場の下調べをお勧めします。

物件の事前調査
こんにちは。主婦大家のたまべいです。 ネットで気になった物件を見つけたら、問い合わせをして、資料を送って頂きます。 その資料を基に色々と机上で調査して行きます。 それでOKなら現地調査へと向かいます。 ではチ...

マナーを守って近隣の不動産業者にお尋ねすれば、きっと教えて頂けると思います。

以上、参考になれば嬉しいです。

コメント