不動産投資に正解はない?

不動産

こんにちは、主婦大家のたまべいです。

不動産投資に限らずですが、投資話で華々しい成功談は出てきますが、投資全般の失敗談ってあまり表に出てこないですよね。(最近はそうでもないかな?)

不動産投資は一般的にミドルリスクミドルリターンと言われていますが、これは対象物件により一概には言えません。

知り合いのある先輩大家さんが、「アパートやマンションを売却して1000万円の利益を出せれば成功だと」おっしゃっていました。

それぐらい、実は労力やリスクの割にはあまり儲からないのかもしれません。

最終的に物件を売却した時(手仕舞い)に利益が確定するのでしょう。(その後の税金も考慮しなくてはなりませんね)。

高金利で借り入れ

ノンバンクや地方銀行から高金利で借り入れしていても、それを上回る高利回りで稼働し続ければ、問題はありません。

借金の耐性は人それぞれで、借入額が多くても気にならない方もおられますので。

ただ、この場合は借入期間が長いと、残債がなかなか減っていかないデメリットがあり、売却時に残債以上で売れない可能性があります。

新築ワンルーム

よく「新築ワンルームマンションは失敗するから止めた方がいいよ」と言われますが、これも購入対象者によっては正解だと思います。

というのは、高収入の方が節税目的で購入することがあるからです。

減価償却を使って赤字を出して、所得税を減らしてり、還付を受けたりする方法です。

しかし、この方法はあくまでも、高収入で所得税を減らす必要のある方のみ使えるのであって、それ以外の方にはお勧めは出来ません。

ほとんどの場合、新築ワンルームマンションはサブリース以外は持ち出し(赤字)が出てきます。

1部屋の場合は入居率が0か100で、空室でもローンや管理費、修繕費を払い続けなければなりません。

それ以外に固定資産税も掛ってきます。

また、新築は購入時の価格が一番高く、よほどの場所でないと物件価格が経年に応じて下がって行きます。

なのでローンを組んで購入してしまうと、売却時に残債以上で売れない可能性があります。

私の叔母が以前、ブームに乗って千葉県某市の駅近新築ワンルーム区分を購入しましたが、やはり残債を下回って損切りして売却しています。

身近で見ているので、やはり私は警戒してしまいます。

新築1棟マンション・アパート

新築マンション、アパートはあまりキャッシュフローが出ないイメージですが、初期の頃は修繕費や物件の不具合などの手間があまり掛らない、客付が強い等のメリットがあります。

ローンが長期に組めるので、キャッシュフローが見込め、返済比率を下げることが出来ます。

本業が忙しい方、あまり手間を掛けたくない方に向いていると思います。

まとめ

薄い利益を長く得ていくというのもアリだと思いますし、あえてローンを繰り上げ返済をして、財務の強化を図る方もアリでしょう。

資産拡大を目指して、レバレッジをかけて投資していくのもアリですし、そこまでガツガツと利益を得なくてもいいやっていう考えもアリでしょう。

色々とシュミレーションが必要だと思いますが、無理な借金するとか、キャッシュフローが赤字になるとかではなく、自分の気持ちに無理のない不動産投資を目指したいですね。(不安で夜も寝れないとか、困りますよね)。

その方が長続きすると思います。

不動産投資は中~長期に渡りますので。

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