築古戸建再生が流行ってますが、実際はどうでしょう?

不動産

こんにちは。主婦大家のたまべいです。

最近、築古戸建投資が注目を浴びていて、首都圏なら価格にもよりますが、市場に流れても(サイトにアップされても)早い段階で買付が入るようですね。

実は私もこれまで所有物件以外にも、何回か買い付けを入れましたが1番手にはなれず、あえなく撃沈されてしまいました。

なんでも仲介業者さんのお話だと、物件概要とグーグルマップを見て、とりあえず買付証明書を出す投資家さんも多いのだとか。

本やネット等では利回りの良さを強調した成功談が聞かれたりしますが、実際はどうなのでしょう?

リフォーム&運営上級者であれば、ボロボロ物件でも大丈夫だと思いますが、初心者の方はそれなりの覚悟が必要だと思います。

私も築古戸建(家族名義ですが)を購入して、お陰様で現在は順調に運営しておりますが、軌道に乗せるまでは結構大変でした。(一応、平成初期築ですが、空室期間が長く内装も外装もボロボロ)

そこで私の体験談も交えてブームの築古戸建投資のメリット、デメリット、注意点をまとめてみました。

中古戸建投資のメリット・デメリット

メリット

価格が安いので高利回りを狙える

首都圏ではなかなか出回りませんが、土地値以下や土地値近くで売られているのもある。

長期入居が期待できる

ファミリー層が入居する事が多いので、長期に入居してくれる可能性が高い。

客付しやすい

需要に対して戸建賃貸は少ないので、客付に有利。

自主管理しやすい

アパート、マンションと比べて一対一なので対応しやすい。

また、共用部がないので清掃や管理の手間が省ける(契約時に維持管理は借主負担と明記しておくと良い)。

売却する際に実需向けに売却可能

投資家以外に実需で住みたい層に売却ができる。

空家再生に貢献できる

実際にウチで再生した物件に入居者が付いて、管理会社さんがお隣さんにご挨拶して下さった際に「ずうっと空家だったから、人が住んでくれてうれしい」と言われたそうです。

リフォームのノウハウがつく

客付できるレベルまでのリフォームやDIYを経験することで、発注や費用、かかる日数など一連の流れが分かるようになる。

リフォームの相見積もりを取ることによって、リフォームの相場感も養われます。(クロスやCFの張り替え、洗面化粧台の交換等々いくら位なのか)

私の場合はコストを下げる為に一部DIYを取り入れましたが、仕上がりに満足出なかった箇所があり、今後はここはプロにまかせようかなとか、自分の得手不得手の再確認になりました。

デメリット

リフォームが高額になり易い

クロスやCF張替するにも面積が大きいので、単価が安くても高額になってしまいます。

完璧にリフォームしようとするときりがないので、どこをやるかのピックアップが重要になってきます。

築古に免疫がないと、あれもこれも目に付いて改修したくなりますが、クリーニングや小修繕で済ませられれば可として、大掛かりにならないよう対費用効果を意識して発注することが大事です。

あまりにも状態がひどいと全面的に改修となり、予定していた収支計算が狂う事になります。

オーナーチェンジの場合は内見が出来ない

修繕費用の見積もりが出来ないので、出来ればその分安く購入したい所です。

融資が受けづらい

全額現金購入になりがち。

空室だと収益物件としての評価が下がるので融資が受けづらくなります。

人気物件の場合は融資の打診中に現金買いの投資家にスピードで負けてしまいます。

既存不適格や旧耐震の物件が多い

接道に問題があったり、旧耐震(1981年以前築)の物件は難易度が上がるので、初心者は避けたほうが無難だと思います。

私の体験談

ウチで購入した築古戸建は収益物件検索サイトで見つけた物件です。

その戸建は埼玉県北部にあり、私の家族以外にも3~4組内見にきたそうですが、平成築なのに内外装共ボロボロだったり、残置物が沢山あったり、おまけに市街化調整区域だったりとで、買付は入っていない状況でした。

のどかで辺鄙な場所ですが、一応首都圏ですし、車があれば生活には困らない場所でしたので、指値が効くようなら買ってもいいかなと考えました。

見た限りでは大きく欠損や雨漏りなどの多額の費用が掛かりそうもなかったこともプラスポイントでした。

すでに戸建投資のブームが始まっていて、500万円以下の手ごろな物件が品薄になってきていました。

買付を入れるにあたって、仲介業者の担当者にどのぐらい指値が出来そうか聞いてみると、「まだ売主さんの住宅ローンが少し残っているから、あまり厳しい指値は出来ません。」との事だったので、ー70万円の指値を書いた買付証明書を提出しました。

もちろん現金買いです(威張って言える額じゃありませんが…)。

仲介業者の方からは指値を書いた買付証明書を出すのだから、キャンセルはしないで下さいねと念を押されました(たまにそういう方がいるそうです)。

確かに仲介業者さんの言う通りですよね。大きな高額物件も今回のような低価格戸建も仲介の手間は一緒なのですから。

その後、意外とすんなり指値が通ったので、無事契約→引き渡しとなりました(こんなことならもうちょっと指値しても良かったかも?)

売主は離婚されていて、その家はだれも住んでいない状態が1年以上続いていたようです。

残置物も沢山あって、子ども達の思い出の品もあり忍びないですが、こちらも全て処分させて頂きました。

ざっくりとリフォーム等の再生費用を見込んでいましたが、相見積もりを取ると思いのほか費用がかかりそうでしたので、出来る事は自分達でやり、難しい所はプロにお願いする方向で取り掛かりました。

しかし自宅から物件が2時間近く掛る遠方の為、結局は自分達で出来そうな細々とした作業も業者にお願いして、なるべく早く仕上げて募集を開始することにしました。

プロにお願いした事

・クロス張り替え 玄関、廊下、居間、洗面所、トイレ…2Fの1部屋以外ほぼ全部

・クロス張替の前の下地補修 やんちゃなお子様か夫婦喧嘩で?、所々ボードに穴が開いてました(^_^;)

・畳表替え

・襖張替え

・CF貼り 洗面所、廊下、居間、2F洋室

・インターフォン交換・洗面化粧台交換

・壁塗装(トイレ)

・BSアンテナ 撤去

・ベランダ防水シート、笠木補修

・残置物処理

・庭の雑草刈と処分

・ハウスクリーニング

自分達でした事

・室内木部の塗装 洗面所から風呂場の木枠、窓枠、ドア枠

・室内ドアのドアノブ交換、カッティングシート貼り

・網戸の張り替え、戸車交換

・アルミサッシのクレセント鍵交換

・2F和室の襖を採寸してネット注文→設置

・2F洋室のドアを採寸してネット注文→設置(なぜかドアが取り外して無くなっている部屋があり、新規ドアの取り付けに素人は手間取りました)

結果

リフォーム代は最初の見積もり費用約160万円→約70万円程に削減できました。

その他残置物処理で約10万円、※エアコン代約8万円、草刈り代が約4万円、ドアや襖代約5万円、リフォーム材料費が約2万円、交通費(高速代、ガソリン代、電車賃)も2万円程掛っています。

※プロパンガスのコラムで書いたのですが、ガス屋さんからの支給品を増やすと入居者の月々のガス代に転嫁されるので、大家向けの割引価格で購入して設置をお願いしました。

大家はプロパンガス屋さん見方につけよう
プロパンガス会社が大家さんの強い味方なのはご存じだと思いますが、やみくもに支給をお願いすると入居者様のガス料金に跳ね返ってきます。その辺りをうまくバランスをとりながら選びたいですね。

リフォーム等の費用諸々は計100万ほどに納める事が出来ましたが、それなりに労力が必要でした。

勤め人なら、休日に労働力を投入しなくてはなりませんし、作業が失敗することもあり、折れない心が求められます。

最終的な利回りですが、年間家賃収入÷(物件価格+リフォーム代金+仲介手数料+登記費用+火災保険料)=約15%となりました。

できれば20%位で回収できれば良かったのですが、そうそう上手くは行きません。

昨今は投資向け不動産に対する融資が厳しくなってきているので、現金で購入できる築古戸建が人気を集め、参入するプレーヤーが増えてますので、増々購入のハードルが上がってきています。

リフォームを外注する単価は業者によって金額の差がありますが、大きくは変わりません。そこで利回りを決定づけるのはいかに安く購入出来るかに掛ってきます。

地方はまだまだ安く仕入れる事が出来るようですが、首都圏においては難しい印象です。なので、気に入った物件を見つけたら即買付が出来るように日頃から準備しておくといいでしょう。

アドバイス 家賃の決め方、残置物 (番外編)

戸建1号の周辺の土地勘もなかったので、賃貸物件募集サイトを見て近隣の相場を調べたのですが、近くに同じような物件がなく参考にならないので、自分で利回りを計算して希望家賃を出したり、物件を紹介してくれた仲介業者さんやその後管理をお願いする管理会社さんに相談しました。

仲介業者さんも不動産屋さんも4.5~5.5万円との事で、じゃあmaxの5.5万円で募集をお願いしましたが、1週間ほどで法人からの入居の申し込みがあり、こんな事だったら初めから希望家賃にしておけば良かったと後悔しました。

なので初めは高めの家賃から募集して、反響を見て下げていった方がいいかと思います。

あと、売主さんは実需で住まわれていたので、システムキッチンが結構立派で、ビルトイン食洗機が入っていました。

一応、使用は出来たのですが、もし故障した場合は、「設置物」扱いとなると、大家負担で修理しなくてはならず、結構費用が掛かりますので、「残置物」扱いとして入居者様と契約すると修理しなくてすむので、エアコンとか給湯器等の生活必需品以外は残置物とするといいでしょう。

まとめ

・築古戸建はいかに安く購入、仕上げられるかに掛ってきます。なのであまりリフォームにお金が掛りそうだったら見送りましょう。本当に古い場合はお礼を出してでもプロの方に内見を同行してもらった方がいいと思います。

・購入価格は相場家賃から逆算してリフォーム代も見積もった上で指値する。

・リフォームが高くならないよう気を付けて、自分で出来る事は自分で作業する(労働力投入)。

・家賃の決め方は利回りから逆算して決めるといいと思います(最初は高めで設定して決まらなかったら下げていく。)

長くなってしまいましたが、以上ご参考になれば嬉しいです☆



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