こんにちは、主婦大家のたまべいです。
収益不動産を探していると、新築以外はオーナーチェンジ物件になりますね。
私はアパートをオーナーチェンジで購入しました。
その際に感じたメリット、デメリット、チェックポイントをお伝えしたいと思います。
私の失敗談も記してますので、ご参考にして下さいませ。
オーナーチェンジ物件の引継ぎ事項・メリット・デメリット
引継ぎ事項
まずは、オーナーチェンジの際に生ずる引継ぎ事項を説明しますね。
前オーナーが持っている、全ての権利、義務を含めた賃貸借契約を引き継ぐことになります。
権利としては
・賃料を受ける権利（滞納家賃の回収も含む）
・入居者に原状回復を求める権利
・入居者に建物を返還してもらう権利
・引き継いだ敷金を受け取る権利
義務としては
・建物の維持管理義務
・入居者の退去時の敷金返還義務
・入居者に対して適切な住環境の提供義務
・各入居者の賃貸借契約の引継ぎ義務（契約内容のまま引き継ぐ）
これらを引き継いでいきます。
メリット
・入居者がすでにいる場合は初期投資、初期費用がかからない。
空室だと、入居付に仲介手数料や広告料、物件によっては家電設置やホームステージング、リフォーム費用が掛かる。
・入居者がすでにいる場合はすぐに家賃収入が入る。
ローンの支払いが始まっている場合は助かります。
・入居者が入っていて収支がいい場合はローンが通りやすくなる。
全空や空室が多い物件だと収益性が低いとみなされ、融資が厳しくなるようです。
デメリット
・入居中の部屋は内見が出来ないため、瑕疵がある場合がある。
・前オーナーと入居者との賃貸借契約が引き継がれるため、新たに契約条項を追加、変更を強要出来ない（例えばペット可の物件を不可にするとか）。
・入居者がサクラの場合がある。
高稼働の優良物件に装う為、利回りや入居率をよく見せようと、無理やり入居付したり、サクラと呼ばれる入居者を入れてるケースがあるので注意が必要です。
これは、現地やレントロールや賃貸借契約書を確認する事で回避します。
チェックポイント
・修繕履歴
仲介業者、前オーナーの協力を得て、修繕履歴が残っていれば確認し、今後掛かりそうな修繕費を見積もります。
修繕箇所が多い場合は指値の交渉材料になるかもしれません。
・レントロールや賃貸借契約書
築浅時から住まわれている部屋は、他の部屋と比べて高い家賃であることが多いので、近隣相場に引き直して収支を計算します。
入居時期が最近なのに家賃が高いのは、サクラの可能性があり要確認です。
現地でレントロール通りに入居しているかを確認します（生活している気配があるか）。
・告知事項
トラブル入居者、滞納者はいないか。
※私の場合
滞納者はいたのですが、保証会社が対応中なので大丈夫との仲介からの説明を間に受けて購入してしまいました。
しかし、いざ購入して管理会社を変更して引き継いだ所、驚愕の事実が発覚しました。
なんと家賃保証の契約が切れていると言うではありませんか。
重要事項説明でさらっと説明を受けましたが、言った言わないの押し問答で埒があかず、こちらで対応するはめになりました。
このような滞納者がいる場合は、事前策としてこちらから保証会社に確認の電話を入れるべきだったと反省しております。
（ちなみになんと、こちらの収益物件仲介会社の社長は本を出版されてます）
立派な収益物件仲介会社に依頼してもこんなことが起こるのです。
結局、自分の身を守るのは自分自身しかありません。
まとめ
・メリット、デメリットを理解した上で事前のチェックを怠らず、トラブルを回避するようにしましょう。
これからオーナーチェンジで収益物件の購入を検討されている方のご参考になればと思います。
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