サブリースってどうなの?今後はどうなる?

不動産

サブリースって?今後はどうなる?

こんにちは。主婦大家のたまべいです。

収益物件を探していると、「サブリース」付というのを見かけたり、沢山流れるサブリース業者の有名俳優やきれいな映像を使ったTVCMを見て、サブリース会社に良いイメージをお持ちの方も沢山おられると思いますが、実際はどうなのでしょうか。

以前からTVや週刊誌等でも「サブリース業者に騙された」とか「説明と違う」とか、被害者のインタビューが取り上げられていましたね。

被害を訴える方々の多くは、地主や農家などの土地をお持ちの資産家で、賃貸経営は他人(業者)まかせの人が多い印象です。(うらやましいですが…)

メリットもあればデメリットもある制度です。

もしかしたら、これから検討される方がいらっしゃるかもしれないので、まとめてみたいと思います。

また、2020年6月に法案が可決した「賃貸住宅管理業務適正化に関する法律案」によりサブリース業務に関する措置についてもお伝えします。

 

メリット

・家賃保証の場合は空室の賃料を保証され、オーナーに支払われる。

・オーナーに不動産経営の知識や時間がなくても、一括でお任せできる。(サブリースの契約内容によるが、物件の建築、入居斡旋、入居者対応、管理業務、原状回復工事等、お任せできる。)

デメリット

・管理手数料が高い事が多い(10%~20%が多い)ので、収益が低下する(手残りが少ない)。

・近隣の相場とのかい離等の理由で、契約時の家賃保証(〇〇年保証とか、契約〇年更新保証など)から減額されることもある。

・契約時に〇〇年間一括保証するかのように、勧誘されている場合がある。

・サブリース業者の方が借地借家法で守られている。

オーナーからは契約解除は難しいが、サブリース業者からは比較的たやすく契約解除ができる。

アパートなど一棟物の場合

・建物の建築、原状回復、修繕などの工事がサブリース業社の指定業者で施工しなくてはならないなどの縛りがある(割高な場合が多い)。

・建物の建築も系列業者で請け負っている場合は、利益を出す為に安価に建築してしまう事があり、違法建築も見受けられる。

・サブリース業社はオーナーが支払う建築費とサブリース業者は建築業者に支払う建築費の差額で利益を出す構造なので、建築費が割高であることが多い。

・建築費用が割高なので、売却してもローンの残債が残ることもある。

・新規の建物建設に重きを置いているので、近隣の賃貸需要を無視した営業も見受けられ、長期に渡って賃貸経営を続けるのが難しい場合もある。

 

 賃貸住宅管理業務の適正化に関する法案とは

オーナー(所有者)が賃貸住宅管理業社に管理委託するケースで、管理業務の実施において、管理業社とオーナー、あるいは入居者との間でのトラブルが増えており、特にサブリース業者においては、オーナーとの家賃保証等の契約条件の誤認をめぐるトラブルが多発し社会問題化しており、是正させる対応が求められていました。

今後のサブリース契約に影響を及ぼす法案なので、ご一読下さい。

サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約を適正化する。

☆全てのサブリース業者に対して

・勧誘時に故意に事実を告げない、又は不実を告げる等の不当な行為の禁止。

・サブリース業者とオーナーの間でに重要事項説明等を契約締結前義務付ける。

・サブリース業者と組んで勧誘する者も規制の対象となる。

・賃貸住宅管理業を営む者の国土交通大臣の登録を義務付ける。

 

まとめ

サブリース契約する際には、新しく可決された法案で契約締結前にしかるべき人から、重要事項の説明をきちんと受ける事によって、トラブルが大幅に回避できるかと思われます。

特に家賃保証に関する事は重要です。

また、サブリースに限らずですが、ちょっとでも不明な点はきちんと説明を求めることが大事ですね。

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