こんにちは。主婦大家のたまべいです。
私は物件を取得して、そろそろ5年になりますが、初めから5年以上は持ち続けるつもりでした。
なぜなら、売却時に掛かる譲渡取得税の税率が保有期間によって変わるからです。
そこで、どのように変わるのかをまとめてみました。
不動産の売却時にかかる譲渡所得税って？
「譲渡所得」にかかるのは物件売却時に利益がでた場合のみです。
（利益が出なければ払わなくて済みます)
譲渡所得＝譲渡価格（売却額）－取得費（購入額＋設備費、改良費等）－譲渡費用（仲介手数料、測量費等売却にかけた費用、印紙代等）
※注意：取得費について…建物の購入価格から減価償却費を差し引くことを忘れずに。
「短期譲渡取得税」と「長期譲渡取得税」
・５年未満で売却すると、「短期譲渡所得」として
39.63%(所得税30%、税9%、復興特別所得税0.63%）約40%の税金が掛ります。
・５年以上で売却すると、「長期譲渡所得」として
20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）約20%の税金が掛ります。
５年未満か以上かで倍の税金が変わります
個人で売却するなら石の上にも3年ならぬ５年ではないですが、長期で売却したいですね。
※５年のカウントで注意点があります。
所有日から丸５年ではなく、譲渡した年の１月１日で５年超えるかどうかとなりますので間違わないように。
土地や建物を売った時 国税庁HP
建物の減価償却の計算方法
減価償却には「定率法」と「定額法」と2種類ありますが、特に届出がなけれは「定額法」で計算します。
忘れずにここで計算した減価償却費を取得費から差し引きます。
計算式：購入代金 × 0.9 × 償却率（下記参照）× 経過年数
| 非事業用 | 事業用 | ||||
| マイホーム、セカンドハウス | 賃貸マンション、アパート等 | ||||
| 耐用年数 | 償却率 | 耐用年数 | 償却率 | ||
| 建物の 構造等 |
木造 | 33年 | 0.031 | 22年 | 0.046 |
| 軽量鉄骨 | 40年 | 0.025 | 27年 | 0.038 | |
| 鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 | 47年 | 0.022 | |
確定申告が必要
不動産譲渡所得は分離課税の為、給与所得とは別となり、確定申告が必要になります。
また、その他の所得と相殺出来ません。
売却して翌年の3月15日までに確定申告を済ませましょう。
マイホームの場合は「3,000万円の特別控除」がある
この控除はマイホームを売却した時に適用されます。
上記の計算からさらに3,000万円差し引けるので、節税効果は大きいですね。
譲渡所得＝譲渡価格（売却額）－取得費ー譲渡費用ー3,000万円
さらに居住期間が10年を超えている場合は、3,000万円の控除後に軽減された税率で計算されます。
課税長期譲渡取得金額
6,000万円までの部分 所得税10％、住民税4％
6,000万円超える部分 所得税15％、住民税5％
マイホームを売って譲渡益がある場合 国税庁HPより
まとめ
・個人で売却の際はなるべく長期保有し、5年以上で売却しましょう。
・建物の減価償却を忘れずに。
・譲渡益が出た場合は確定申告をしましょう。
・マイホーム売却時は特例の恩恵を存分に受けましょう。
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