物件の事前調査

不動産

こんにちは。主婦大家のたまべいです。

 

ネットで気になった物件を見つけたら、問い合わせをして、資料を送って頂きます。

その資料を基に色々と机上で調査して行きます。

それでOKなら現地調査へと向かいます。

ではチェックポイントを上げていきます。

事前調査

物件情報(マイソク)の見方

マイソクには物件の所在地、土地・建物の情報諸々が載っています。

・土地は所有権か?

・接道状況  再建築可能か?(建設基準法の道路に2m以上接していないと再建築できず、融資や売却が難しくなるため、私は見送ります)

公道か私道か?私道の場合は持分も確認。

・地目  宅地であればOK

・構造

・用途地域  市街化調整区域(再建築可能な場合もある)だと再建築できないかも?住宅向けかどうか?

・建蔽率/容積率 建蔽率オーバーの物件だと、融資が付きにくいため私は見送ります。

・防火地域

・高度地区

・取引形態

・駐車場 特に郊外は必須です。

・備考欄

ガス プロパンだと設備維持費が軽減されるかもしれないが、売主の契約期間もチェック。

浄化槽 維持管理費を聞く。

レントロール

レントロールとは入居者一覧表で管理会社によって若干書式は違いますが、入居者名・家賃・共益費・入居契約期間・性別・属性・保証会社の有無などが書かれています。

極端に安い又は高い部屋はないか?極端に安い部屋は売却に向けて無理に入居率を高めた可能性あり。

家賃は適性か?近隣相場を賃貸向けサイト(suumoやat homeなど)を使ってチェックします。

募集中の部屋であれば募集要項に違いがないかも確認します。

告知事項

最近の業者さんははっきり教えてくれる事が多いですが、「大島てる」というサイトでも調べられます。
滞納者やトラブル入居者がいないかも尋ねます。

ハザードマップ

自治体で出している、ハザードマップに照らして、該当していないか。

私は少しでも引っかかれば見送ります。

エリアによっては火災保険料が高くなる場合があります。

地域の賃貸事情

検討している物件エリアの賃貸向け不動産屋さんに電話して、おおまかな賃貸事情を調べます。

あくまでもこちらから聞いているので、謙虚な気持ちでお話しを伺います。

「この〇〇エリアでアパートの購入を前向きに考えている者ですが、色々とお尋ねさせて頂きいたいのですが、今お話を伺いしてもよろしいでしょうか?」と話すとたいていはお話頂けます。

礼金、敷金の相場。人気不人気エリア。賃貸需要の強弱などを伺います。

グーグルマップ

グーグルマップでざっくり下見みします。

土地の形状や近隣施設の有無や忌諱施設がないかも確認します。

駐車場がない物件なら近くに駐車場がないかもチェックします。

ざっくりとした積算(土地+建物)

土地  「全国地価マップ」というサイトで調べます。

使い方も丁寧に解説されています。ここで相続税路線価を見ます。

「土地情報総合システム」というサイトで実勢価格も見て、割安か割高かを判断します。

建物  建物再調達価格を調べます。

・木造 15万円/㎡、法定耐用年数 22年

・軽量鉄骨造 15万円/㎡、法定耐用年数 19年

・重量鉄骨造  18万円/㎡、法定耐用年数 34年

・鉄筋コンクリート造  20万円/㎡ 法定耐用年数 47年

これに計算式を当てはめて計算します。

建物の積算価格=再調達価格 × 延べ床面積 × (残存耐用年数 ÷ 耐用年数)

※残存耐用年数とは法定耐用年数から実際の築年数を引いた年数

実際は地域によって再調達の建築価格が違うようですから、あくまでも参考程度に考えます。

購入価格に対して土地値+建物が割高でないかを確認しましょう。

 

☆これらのチェックをクリアしたら、現地調査に向かいます。

物件の現地調査
投資物件を購入する際に、現地を見ないで購入する方がいるようですが、必ず現地確認をしましょう。百聞は一見にしかずです。

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