こんにちは。主婦大家のたまべいです。
ネットで気になった物件を見つけたら、問い合わせをして、資料を送って頂きます。
その資料を基に色々と机上で調査して行きます。
それでOKなら現地調査へと向かいます。
ではチェックポイントを上げていきます。
事前調査
物件情報（マイソク）の見方
マイソクには物件の所在地、土地・建物の情報諸々が載っています。
・土地は所有権か？
・接道状況 再建築可能か？（建設基準法の道路に２ｍ以上接していないと再建築できず、融資や売却が難しくなるため、私は見送ります）
公道か私道か？私道の場合は持分も確認。
・地目 宅地であればOK
・構造
・用途地域 市街化調整区域（再建築可能な場合もある）だと再建築できないかも？住宅向けかどうか？
・建蔽率/容積率 建蔽率オーバーの物件だと、融資が付きにくいため私は見送ります。
・防火地域
・高度地区
・取引形態
・駐車場 特に郊外は必須です。
・備考欄
ガス プロパンだと設備維持費が軽減されるかもしれないが、売主の契約期間もチェック。
浄化槽 維持管理費を聞く。
レントロール
レントロールとは入居者一覧表で管理会社によって若干書式は違いますが、入居者名・家賃・共益費・入居契約期間・性別・属性・保証会社の有無などが書かれています。
極端に安い又は高い部屋はないか？極端に安い部屋は売却に向けて無理に入居率を高めた可能性あり。
家賃は適性か？近隣相場を賃貸向けサイト（suumoやat homeなど）を使ってチェックします。
募集中の部屋であれば募集要項に違いがないかも確認します。
告知事項
最近の業者さんははっきり教えてくれる事が多いですが、「大島てる」というサイトでも調べられます。
滞納者やトラブル入居者がいないかも尋ねます。
ハザードマップ
自治体で出している、ハザードマップに照らして、該当していないか。
私は少しでも引っかかれば見送ります。
エリアによっては火災保険料が高くなる場合があります。
地域の賃貸事情
検討している物件エリアの賃貸向け不動産屋さんに電話して、おおまかな賃貸事情を調べます。
あくまでもこちらから聞いているので、謙虚な気持ちでお話しを伺います。
「この〇〇エリアでアパートの購入を前向きに考えている者ですが、色々とお尋ねさせて頂きいたいのですが、今お話を伺いしてもよろしいでしょうか？」と話すとたいていはお話頂けます。
礼金、敷金の相場。人気不人気エリア。賃貸需要の強弱などを伺います。
グーグルマップ
グーグルマップでざっくり下見みします。
土地の形状や近隣施設の有無や忌諱施設がないかも確認します。
駐車場がない物件なら近くに駐車場がないかもチェックします。
ざっくりとした積算（土地＋建物）
土地 「全国地価マップ」というサイトで調べます。
使い方も丁寧に解説されています。ここで相続税路線価を見ます。
「土地情報総合システム」というサイトで実勢価格も見て、割安か割高かを判断します。
建物 建物再調達価格を調べます。
・木造 15万円/㎡、法定耐用年数 22年
・軽量鉄骨造 15万円/㎡、法定耐用年数 19年
・重量鉄骨造 18万円/㎡、法定耐用年数 34年
・鉄筋コンクリート造 20万円/㎡ 法定耐用年数 47年
これに計算式を当てはめて計算します。
建物の積算価格＝再調達価格 × 延べ床面積 × （残存耐用年数 ÷ 耐用年数）
※残存耐用年数とは法定耐用年数から実際の築年数を引いた年数
実際は地域によって再調達の建築価格が違うようですから、あくまでも参考程度に考えます。
購入価格に対して土地値＋建物が割高でないかを確認しましょう。
☆これらのチェックをクリアしたら、現地調査に向かいます。
コメント