住居系物件 それぞれのメリット・デメリット

不動産

こんにちは。主婦大家のたまべいです。

一言で「不動産投資」と言っても、やり方や対象は様々です。

投資対象物件の種類は大きく住居系と事業系に分けられます。

・住居系

アパート、マンション、戸建て、シェアハウス、居住型老人ホーム、等

・事業系

テナントビル、店舗、駐車場、倉庫、ホテル、民泊、等

その中でもさらに築年数の違い(新築、築浅、築古)やエリアなども含め色々と検討していくことになりますが、初心者の方は先例の多い、住居系不動産を投資対象にした方がいいかと思います。

なぜなら、既に手法が確立されているので、物件や管理会社選びさえ間違わなければ比較的スムーズに運営出来るからです。

ここでは住居系投資不動産について、それぞれメリット・デメリットをまとめてみました。

区分マンション vs 一棟マンション・アパート

・区分マンション

メリット

・少額の資金から始められる。

・比較的手間が掛らない。

デメリット

・入居率が100%か0%。

・担保評価が低い(借入限度額に達してしまう可能性が高い)。そのため、新たに借り入れ出来ず、規模の拡大が遅くなる。

・管理費、修繕積立金といった経費が掛かり、経費率が高い。(空室でも必ず掛かる)

・自分の意思では建替えや大規模修繕が出来ない。

一棟マンション・アパート

メリット

・土地の所有権があるので、将来売却や建替えが出来る。

・エリアにもよるが担保価値が高い。

・自分の意志で修繕が出来る。

デメリット

・区分に比べて高額になるので、資金が必要。

・修繕や改修の費用が高くなる場合がある。

・リスクが集中する。(地震、豪雨、火事等の災害、事件、事故、大学や工場撤退による賃貸需要の悪化)

新築 vs 中古

新築

メリット

・融資を受ける場合、法定耐用年数の残存期間が長いため、融資期間が長く受けられる。

・当面は大きな修繕費がかからない。

・新築時は家賃を高く設定出来る。

・客付に強い。

・自分で建築する場合は自分の裁量で出来る。

デメリット

・価格が高い。

・利回りが低い。

・完成して客付ができ運営出来るまでリスクがある。(無事に完成するか、入居付が滞りなくできるか)その間、ローンを組んでいる場合は持ち出しになる。

中古

メリット

・価格が安い

・利回りが高い

・減価償却費が高くとれる場合がある。

デメリット

・法定耐用年数の残存期間が短いため、融資が付きづらい。

・リフォームや修繕、設備に費用が掛かる可能性がある。

・アピールポイントがないと客付が弱くなる。

RC(SRC)造 vs 木造

RC(SRC)造

メリット

・建物の耐久性が高い

・法定耐用年数が長いので、融資を長くひける。

・木造と比べ、高級感がある。

デメリット

・価格帯や建築費は木造より高い。

・管理や維持のコストがかかる。(エレベーターや消防設備の定期点検費用など)

・法定耐用年数が長いため、1年当たりの減価償却費が低くなる。

・固定資産税、都市計画税が高い。

木造

メリット

・価格帯や建築費がRC造より安い。

・残存の法定耐用年数が短い為、1年当たりの減価償却費が高くなる。

・管理や維持のコストがRCに比べて少ない。

・固定資産税、都市計画税が安い。

デメリット

・防音性、耐震性、防火性等はRCに比べて劣る。

・高級感が低くなりやすい。

・残存法定耐用年数が短いので、融資が付きづらい。

都市 vs 地方

都市

メリット

・賃貸ニーズが強い

デメリット

・価格が高い。

・利回りが低い。

地方

メリット

・価格が安い。

・利回りが高い。

デメリット

・都市部に比べると賃貸ニーズが弱い。

・人口減少エリアに気を付ける。

・自宅より遠方となる場合は、管理会社頼りになる。管理会社や業者次第で運営が変わってくるリスクがある。

 

以上、メリット・デメリットをまとめてみました。物件探しのご参考になれば嬉しいです。

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