物件1号アパート 軌道に乗せるまで①

こんにちは。主婦大家のたまべいです。

1号物件を無事取得しましたが、その後アパート運営が軌道に乗るまでは色々と苦労しました。

まず、管理会社を変更しました。そのアパートは転売業者が資金繰りにより手放した物件

でしたので、見た目もボロボロで、空室はクリーニングしてあるのみでした。

アパートのあるエリアで実績の良さそうな管理会社をネットで検索し、何店舗かピックアップし、

それぞれ電話をして管理をお願いしたいなどとやりとりして、対応が良かった今の会社にお願い

することにしました。アポを取って仲介業者から受け取った入居者様の賃貸契約書や鍵や菓子折り

を持って伺いました。その時に管理委任契約して家賃設定などの打ち合わせをしました。

店長からは家賃を下げた方が稼働率が上がると思いますよと言われましたが、

それは最後の手段として、とりあえず現在の募集家賃のままで客付をお願いしました。

空室を埋めるに当たって、後日現地で客付担当の方と作戦を練る？運びとなりました。

ありがたいことです。

打ち合わせ当日、担当者からかなりダメだしを食らいました。外観は塗装中でまあOKとして、

中身は今時の白っぽいきれいなイメージではなく、平成初期の１K３点ユニットで最低限の

クリーニングがしてあるのみでしたので。一部アクセントクロスが張ってある部屋もありましたが、

建具との統一感がないとも言われてしまいました。

ここで一つ洗礼を受けました。それは仲介業者に提示された「レントロール」という家賃表

みたいなのがあるんですが、募集中のはあくまでも希望募集家賃だという事。

実際の家賃が下がってしまうと利回りやキャッシュフローが低下しますので、

なんとしても避けたいところ。

困っていたら、家賃を下げなくても、初期費用を下げるとか、一部の部屋に家電を入れてみるのは

どうでしょうと提案をうけました。（家電をすでに持っている方もいるので、家電なし部屋も用意）

このタイプの物件を借りるのは単身者で、身軽に？引越ししたい層に響くのではと。

一応、客付が強そうな？リフォームプランも見積もりを取って頂きましたが、

1部屋30万円以上かかるようでしたので、せっかく見積もりを作って頂き申し訳ないですが

見送らせて頂きました。低家賃のお部屋ですから、そこまで掛けなくても…。

なので、家電を入れる、初期費用を下げるで様子をみることにしました。

駐車場が世帯分ないのも、マイナスポイントです。後日、管理会社がアパート近辺の空き駐車場を

探して下さり、「近隣駐車場有」で募集して頂くこととなりました。

（その後、この駐車場の管理もこの管理会社で請け負うようになりました。三方良し！）

本当は足りない世帯分を大家負担で一括借り上げしてほしいようなことを言われたのですが、

毎月のコストを考えると結構な出費になりますので、そこはお断りしました。

東京に住んでいると車がなくても大丈夫ですが、ちょい郊外に行くと車は必需品のようですね。

次に郊外物件を買う時には注意します。

つづく